Le financement hypothécaire

En collaboration avec des experts en financement hypothécaire, romand-immobilier.ch vous propose ci-dessous une explication claire et concise des principaux thèmes relatifs à ce domaine. Après avoir lu ces 6 points, n'hésitez pas à utiliser notre calculateur en ligne afin d'établir votre capacité d'achat en vue d'un éventuel achat immobilier.

1. Types d’amortissement

Amortissement direct : vous remboursez annuellement un montant d’une valeur constante qui réduit votre dette hypothécaire d’année en année. Ce faisant, vous réduisez également petit à petit votre charge d’intérêt hypothécaire, calculée annuellement sur le solde de votre dette et augmentez donc votre charge fiscale. En effet, le montant total annuel des intérêts hypothécaires étant déductible de vos revenus, une baisse des intérêts entraîne donc une baisse de vos déductions fiscales et parallèlement une éventuelle augmentation de votre impôt sur la fortune.

Amortissement indirect : l’amortissement annuel n’est pas versé en remboursement de la dette hypothécaire mais alimente un compte de prévoyance 3ème pilier (3a). L’amortissement est différé à l’âge de la retraite et le montant de votre dette hypothécaire ne change donc pas. Vos avoirs 3ème pilier peuvent être constitués par un compte bancaire ou par une assurance qui tous deux autorisent des déductions fiscales annuelles du revenu à hauteur de max. CHF 6566.- pour les salariés et de max. CHF 32832.- pour les indépendants. L’âge de la retraite atteint, la totalité de votre amortissement indirect sera porté en diminution de votre dette hypothécaire.

La solution de l’amortissement indirect par le biais d’une assurance, indépendamment des avantages fiscaux qu’elle procure (déductions du revenu, taux privilégié de l’impôt sur le capital, etc.) protège également le conjoint et la famille, spécialement en cas de retrait du 2ème pilier pour l’acquisition du bien immobilier. En cas de décès, le montant total du capital d’assurance sera porté en diminution de la dette et allégera ainsi la charge d’intérêt pour le conjoint survivant.

2. Types de prêts hypothécaires

Votre situation personnelle, votre personnalité, vos revenus, votre formation sont, parmi d’autres, certains critères influençant votre décision. Le type d’hypothèque le plus avantageux aujourd’hui n’est pas forcément le meilleur choix. Le long terme s’avère être une composante essentielle de votre décision. Il est important, lors du choix d’une hypothèque, de toujours se renseigner sur les conditions de résiliations du contrat ; vous pourriez en effet considérer un changement de type d’hypothèque, ou de banque, en cas de fluctuation des taux et du marché.
 
Hypothèques à taux fixes : ce type d’hypothèque se définit par un taux et une durée fixe pour toute la durée du contrat, qu’elles que soient les variations du marché, à la hausse comme à la baisse, pendant la période définie qui peut varier de 1 à 10 voire même 15 ans. A l’échéance de votre taux fixe, il s’agira de renouveler votre prêt hypothécaire et de définir à nouveau une forme d’hypothèque la plus adaptée à votre situation actuelle pour les années suivantes.
Vous pouvez planifier votre budget en toute sécurité car vous ne subirez aucune fluctuation, que les taux du marché soient plus élevés, ou plus bas, que votre propre taux. Ce genre de taux est souvent choisi lorsque les taux hypothécaires sont bas ou lorsqu’on envisage une hausse prochaine.

Hypothèques à taux variables : dans ce cas de figure, le taux de l’hypothèque est fonction de celui des marchés et fluctue donc avec ces derniers. Cette option est intéressante en cas de baisse de taux car vous en profitez immédiatement. En cas de marché haussier, vous subissez bien évidemment la hausse. Certaines banques proposent des taux variables avec un taux plafond, même si le taux du marché est plus élevé.

Hypothèque LIBOR : il s’agit d’un taux hypothécaire qui varie en fonction des variations du  taux LIBOR (London Interbank Offered Rate) soit le taux de référence fixé par les grandes banques de Londres auquel elle se prête de l’argent entre elles ainsi qu’aux autres banques. La durée des contrats varie mais existe généralement en version de 3 ou 5 ans.

Hypothèques combinées : de nombreuses banques permettent de combiner plusieurs formules afin de minimiser les risques liés aux variations des taux du marché. Plusieurs tranches de prêt hypothécaire, échelonnées sur plusieurs durées de taux fixes, sont aussi envisageables. Enfin, chaque banque propose ses propres produits et spécialités afin de se démarquer de la concurrence

Crédit de construction : prêt exclusivement destiné à financer un projet de construction (nouvelle habitation ou rénovation/transformation). Il correspond généralement au prix des travaux, déduction faite de votre apport en fonds propres, et est proposé sous forme de compte courant. Seuls les travaux effectivement réalisés et facturés sont réglés après vérification.

Une fois les travaux terminés, la banque procède à la consolidation, soit à la transformation du crédit de construction en prêt hypothécaire avec détermination des conditions contractuelles (taux, durée, etc.)

3. Droits de mutation (transfert de propriété)

Frais usuellement à la charge de l’acquéreur d’un bien immobilier en Suisse romande (. Ils sont composés pour partie de taxes (communales et cantonales), pour partie des émoluments du notaire, ainsi que de frais d’inscription au registre foncier et de frais divers. Les droits de mutation, qui sont parfois dénommés « frais de notaire », correspondent en moyenne à  environ 5 % du montant de la transaction immobilière. Pour information, une réduction de taux, voire une exonération peut être possible en fonction des circonstances et des cantons.

4. Les Fonds propres

Un prêt hypothécaire couvre généralement 80 % de la valeur d’achat du bien immobilier ; Vous devez donc considérer financer la différence soit 20 % par le biais de vos propres disponibilités ou épargne et ne pas oublier les droits de mutation qui s’élèveront à environ 5 % de la transaction.

Certaines banques acceptent cependant de considérer un prêt jusqu’à hauteur de 85 % maximum en rajoutant les droits de mutation au montant de votre prêt hypothécaire. Dans un tel cas, vous n’obtiendrez vraisemblablement pas les meilleurs taux du marché et votre rythme d’amortissement obligatoire sera vraisemblablement accéléré, au moins pour les premières années.

Les sources principales de fonds propres sont :

• votre épargne sous forme de compte épargne, compte titres, fonds de placements, etc
• vos avoirs 2ème pilier (LPP)
• vos avoirs 3ème pilier sous forme d’assurance vie ou de 3ème pilier bancaire qui peuvent être retirés ou nantis.
• un prêt familial ou de l’employeur (à taux réduit)
• le terrain déjà en votre possession lors d’un crédit de construction

5. Retrait de 2ème pilier

Dans le cadre d’un financement immobilier, vous pouvez retirer votre 2ème pilier dans le cas exclusif de l’acquisition d’un bien destiné à devenir votre résidence principale. Un impôt, qui diffère en fonction des cantons, et communes, sera perçu sur le montant du capital retiré.

Pour information, si vous avez plus de 50 ans, vous ne pouvez considérer que le montant auquel vous aviez droit à 50 ans, ou à la moitié du capital accumulé auquel vous aviez droit au moment du retrait.

En retirant votre 2ème pilier, vous supprimez votre couverture risque et décès lié à votre caisse de pension. Dans un tel cas de figure, une 3ème pilier (assurance vie liée 3a) couvrant au minimum le montant de votre amortissement devra être considéré, ou pourra être exigé, afin de protéger votre famille en cas de décès et de garantir votre capacité de couverture des charges hypothécaires à l’âge de la retraite.

6. Nantissement du 2ème pilier

Il est également possible de mettre votre 2ème pilier en gage (nantissement) en tout ou partie, auprès de certaines institutions bancaires ou financières. Un minimum de fonds propres vous sera généralement néanmoins demandé pour couvrir les droits de mutation au minimum.

Cette procédure permet, en cas de décès, de conserver la couverture du conjoint survivant, alors qu’un retrait supprime la couverture. Les institutions bancaires demanderont généralement la couverture d’une assurance risque pure afin de sauvegarder ses droits.